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房子成本怎么算?楼面价怎么算?

原创 发布:2021/11/17 13:51:01 来源:什邡房帮帮 5724 阅读

我们经常能看到一个词:楼面价。我们对房价并不陌生,但是对于“楼面价”这个词,如果不是对房产熟知的话,可能往往不明就里。


那么楼面价到底是什么?楼面价又与房价有什么关系呢?


楼面价是什么?
楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式为:


  楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率

  规划建筑面积=土地面积×容积率

  容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积


 例如,某地块,土地面积为43347.07平方米,最大容积率为3.0,最终成交价为33250万元。

  楼面价=332500000÷(43347.07×3.0)=2557元/平方米。




房价的组成?
房价是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。


  楼盘总销售额=土地费用+建安工程费+税费及财务费用+净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税+销售费用+前期工程费+基础设施费(按构成比例排序)

 

房价由以上10种费用累加而成。其中土地费用作为最基本的构成因素所占比例最大。

  

据推算,土地成本占房地产开发成本比例在40%左右,这还要看土地是通过什么途径拿到的,如是通过竞争激烈的拍卖,土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。



楼面价和房价的关系?

  楼面地价代表着一个项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价,所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

  举例子:

假设土地成本:2250元/平米

(又称楼面价:是指开发商购买的土地折合到实际开发的建筑面积每平方米的单价!比如开发商花了22.5个亿,买个50万平米的土地,但是容积率是2,也就是说可以建100万平米!折合单价就是2250元/平米的土地成本)


  其次,就是建安成本!这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等等!如按一般小高层的成本来计算!


 经济型建安成本:2000元/平米

  再次,就是各项税费成本!开发商从拿地开始,各项税费就接踵而至,一直到把房子卖给客户,当然也离不开交税!


各项税收大概:1000元/平米

  接下来,来算算开发的运营管理和营销成本吧!开发商要开发楼盘,人才和技术是关键!这些成本可都不可小觑!当然,随着城市化的发展进程,楼盘越盖越远,这种现实问题必然伴随着巨大的营销成本!否则会无人问津!再加之巨大的竞争压力!导致营销成本逐年递增!


运营及营销成本:500元/平米

  最后,来说说一般不被人注意的,但又是最不可控和开发商最致命的一项成本——融资成本!众所周知,开发商开发楼盘几乎没有不贷款的!有的开发商甚至是全部贷款,根本没有投入一分钱!而开发商的贷款利息,除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外!一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上!也就是说,以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本!如果它销售的速度过慢,成本会更高!基本上每慢一年,就增加近12%的成本!


开发商融资成本:700元/平米

  好了,就说这些吧,相信信息量已经不小了!大家自己算一下就大概知道了!即使我们不考虑开发商的利润的情况下,成本已经达到了:


  成本价:6500元/平米


  

总结:

  所以,最终房价如何要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。


  开发商需要拿地,土地出让金决定楼盘的楼面价,开发商建房需要材料、人工工资、绿化及配套设施等费用,物价上涨,什么都涨,房价也很难控制。已经买房的人,你的房子在升值,那些还没买房的人,我只能劝你早点买吧,趁现在房价还不高,什邡楼面价2300的楼盘也快来啦!


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